事務所・店舗の賃貸借契約書はここをチェック!

事業に置いて立地はものすごく大事で事務所や店をどこに構えるかということで多くの経営者は悩むと思います。悩んだ末に見つけたいい物件は自分の新しい城を手に入れるようで気分が高まります。

しかし、事務所の契約時にも注意すべき点がいくつかあります。また自宅を事務所として使用する場合にももとの賃貸借契約書を確認する必要があります。

賃貸借契約の注意点について書いていこうと思います。

物件の用途について

賃貸借契約では、物件の用途が「住居のみ」、「事務所使用可」などと定められているのが通常です。テナントビルに入居する場合にも問題となることは少ないですが、物件の用途で問題となる場合があります。

飲食店等不特定多数の人が出入りする建物は特殊建築物と呼ばれ建築基準法上の扱いも変わってきます。事務所用途の目的の物件を飲食店用途として使う時には用途変更という手続きが必要となる場合があるので必ずチェックしてください。

また自宅の賃貸マンションを事務所に使用する場合や、マンションの一室を借りて事務所にする場合には、賃貸借契約上、その物件を事業目的で使用することができるかどうか確認しなければなりません。住居のみと定められた物件を事務所として無断で使用すると「用法遵守義務違反」として家主から賃貸借契約を解除される場合もあるので注意しましょう。

新規で契約をする際にチェックするポイント

契約の締結時期と賃料の発生時期

一般的には賃貸借契約締結の時点から賃料が発生します。しかし、開業をする時期と契約の締結時期は異なることが一般的です。賃貸借契約の交渉時に賃料発生時点を賃貸場所での開業の時点としてもらえるように交渉してみることをおすすめします。

実際に私の友人も飲食店の内装をしている時期は一切の賃料を免除されていました。理解のあるオーナーの方であればそのような申し出を受けてもらえることは結構あるようです。

賃料の改定について

賃料について一定期間減額しない、あるいは自動的に増額していくなどの条項が入っていることがあります。自動的に増額していくような契約は借りてにとってかなり不利な契約です。少なくとも自動的にではなく、更新時に協議により増額するかどうか決定する内容に変更してもらうよう交渉しましょう。

人気の都市の物件ですと更新時において賃料が一気に上がる物件があります。賃料改定についてはその土地での事業継続に大きくかかわってくるので必ずチェックしておきましょう。

解約予告期間

事業がうまくいくと最初に借りた物件というのは手狭になってきます。より広い場所への移転も考える時期でしょう。
こうした場合に問題となるのが「解約予告期間」です。

これは、賃貸借契約を解約するのに、いつまでに大家さんにその旨を通告する必要があるかという期間です。事業用の賃貸借の場合、通常3か月や半年など、この期間が長めに記載されています。

もちろん解約予告期間の満了前に引っ越してもいいのですが、賃料はその分取られてしまいます。ビジネスチャンスに素早く動けるように「解約予告期間」はなるべく短い方がいいですね。

原状回復費

事業用の賃貸借では、個人の住居用と比べて原状回復費用の負担が大きいのが一般的です。賃貸借開始のスケルトンの状態まで原状回復して返還しなければならないとしている場合もあります。

原状回復費用はかなり大きな負担となるので、原状回復についての条項が借り手にどのような負担を課しているのかを具体的に確認しておき、負担が重すぎるようであれば軽減してもらうよう交渉しましょう。

敷金や保証金もどのような条件でいくら返還されるのかを契約の時点で確認しておくとあとあと揉め事にならなくて済みます。敷金、保証金は事業用の場合かなり高額になりますので大切なポイントです。

マンションの一室を事業用として借りた場合には、解約予告金、原状回復義務の負担についても、テナントビルに近いものに変更される可能性があるので、この点についてもしっかりと確認しておきましょう。

契約について交渉したら変更契約書を作成しておく

契約について交渉したことをきちんと書面にして残しておかないと後日の紛争に発展することがあります。

日本人は相手方を信頼して口約束で済ます傾向にありますが、きちんと変更契約書を作成するようにしましょう。

まとめ

賃貸借契約は条項がたくさんありあまり読まない方も多いと思います。
事業用の物件については各条項がかなり重要になりますのできちんと確認するようにしてください。

契約時においてしっかりと確認しておくことが後日の紛争を防止し、スピード感のあるビジネスを展開していくのに大きく役に立つでしょう。




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ABOUTこの記事をかいた人

1980年生まれ。慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修了後、研究所研究員、プロギタリストを経て司法書士・行政書士として神奈川県内で「司法書士・行政書士事務所 ローライト湘南」を運営。専門は法人設立、融資サポート、営業許可申請。「100年続く会社づくり」を目標に経営者とともに悩み、企業の問題解決に取り組んでいます。